Купувањето стан за издавање во Македонија традиционално се смета за сигурен начин за вложување на заштедите. Но, со растот на цените на недвижностите, станува сè поважно прашањето дали приходот од кирија навистина го оправдува вложувањето.

Дали е поисплатливо да се купи гарсоњера од 30 квадратни метри, помал стан од 40 квадрати или поголем стан од 60 квадрати?

Одговорот не зависи само од големината. Локацијата, цената по квадрат, опременоста, трошоците за одржување и бројот на месеци во кои станот навистина ќе биде издаден можат значително да ја променат пресметката.

Колку чини квадрат во Скопје?

Според анализата на огласите на порталот Nedviznosti, медијаната на бараните продажни цени во Скопје изнесува околу 2.240 евра за квадратен метар.

Но, разликите меѓу општините се големи. Во Центар медијаната достигнува 2.580 евра, во Карпош околу 2.200 евра, во Аеродром 2.170 евра, а во Кисела Вода 1.950 евра за квадрат.

Во Ѓорче Петров огласената цена е околу 1.740 евра, додека во Гази Баба изнесува околу 1.600 евра за квадратен метар.

Овие износи се барани, а не нужно и постигнати продажни цени.

Податоците од Регистарот на цени и закупнини на Катастарот покажуваат поинаква слика. Во првото полугодие од 2026 година, просечните реализирани цени на становите од стара градба изнесувале 1.547 евра за квадрат во Центар, 1.532 евра во Аеродром и 1.523 евра во Карпош.

Разликата покажува зошто купувачите не треба да се потпираат само на огласите кога пресметуваат колку ќе ги чини инвестицијата.

Колку пари може да донесе киријата?

Податоците од огласниците покажуваат дека гарсоњерите во Скопје се издаваат за просечно околу 260 евра месечно, иако во централните населби и поновите згради цените можат да бидат значително повисоки.

За помалите станови се среќаваат кирии од околу 300 до 400 евра, додека поголемите и подобро опремени станови често се нудат за 400 до 550 евра или повеќе.

На пример, во Центар киријата за помал стан може да достигне и 450 евра, додека во Аеродром и Кисела Вода често се нудат пониски износи.

Тоа значи дека стан кој е поскап за купување не мора да донесе пропорционално поголем приход од издавање.

На хартија заработката изгледа поголема

Да претпоставиме дека инвеститор купува стан во Скопје по цена од 2.200 евра за квадратен метар, блиска до медијаната на огласените цени.

Гарсоњера од 30 квадрати би чинела 66.000 евра, стан од 40 квадрати 88.000 евра, а стан од 60 квадрати 132.000 евра.

Ако првиот се издава за 260 евра, вториот за 350 евра, а третиот за 450 евра месечно, највисокиот годишен приход го носи најголемиот стан.

Но, кога ќе се спореди приходот со вложените пари, резултатот е поинаков.

Станот од 40 квадрати во оваа примерна пресметка има највисок бруто процентуален принос, иако станот од 60 квадрати носи повеќе пари од кирија.

Тоа не значи дека 40 квадрати се секогаш најдобрата инвестиција. Пресметката е илустративна, а реалниот резултат зависи од конкретната недвижност.

Празниот стан исто така чини пари

Честа грешка е годишната заработка да се пресметува со множење на месечната кирија со 12.

Во реалноста, станот може да остане празен меѓу двајца закупци, да има потреба од поправки или дополнителни вложувања.

Ако станот од 40 квадрати се издава за 350 евра, но само 11 месеци во годината, приходот ќе изнесува 3.850 евра наместо 4.200 евра.

Доколку од ова се одземат уште 400 евра годишни трошоци за одржување, на сопственикот ќе му останат 3.450 евра пред даноци, опремување и други трошоци.

Во однос на куповната цена од 88.000 евра, тоа претставува принос од околу 3,9 проценти.

Ако станот бара дополнителни 5.000 евра за мебел и опрема, процентуалниот принос дополнително се намалува.

Колку години се потребни за враќање на инвестицијата?

Еден од најважните показатели е колку години би биле потребни вкупните приходи од киријата да ја достигнат вредноста на првичното вложување.

Во примерот со станот од 40 квадрати, ако се остваруваат 3.450 евра годишно по претпоставените трошоци, би биле потребни околу 25,5 години за тој збир да достигне 88.000 евра.

Тоа не е прогноза за реален период на враќање на инвестицијата, бидејќи кириите, пазарните цени, даноците и трошоците се менуваат.

Дополнително, сопственикот и понатаму го поседува станот и може да го продаде, но неговата идна пазарна вредност не е гарантирана.

Дали локацијата е поважна од квадратурата?

Стан во Центар може да носи повисока кирија, но и неговата куповна цена е значително поголема.

Од друга страна, поевтин стан во Кисела Вода, Ѓорче Петров или Гази Баба може да има пониска месечна закупнина, но и помало почетно вложување.

Затоа, инвеститорите треба да ја споредуваат очекуваната годишна заработка со вкупната цена на станот, наместо само да гледаат колку евра ќе добиваат месечно.

Важни се и близината на факултети, работни места, јавен превоз, паркинг и инфраструктура, бидејќи овие фактори можат да влијаат врз побарувачката за изнајмување.

Функционален стан со одвоена спална соба може да биде интересен за самци, млади парови и вработени лица, но и тука побарувачката се разликува од населба до населба.

Дали станот е најисплатлив начин за вложување?

Недвижностите имаат предност затоа што претставуваат материјален имот кој може да се користи, издава или продава.

Но, тие носат и ограничувања: потребно е големо почетно вложување, продажбата може да трае долго, а неочекуваните поправки можат да ја намалат заработката.

Во услови кога цените на становите растат побрзо од приходите од кирија, процентуалната исплатливост може да се намали.

Затоа, купувањето стан само затоа што цените со години растат не е доволна економска пресметка.

За инвеститорите што сакаат приход од издавање, становите од околу 30 до 45 квадратни метри се разумна почетна категорија за споредба, бидејќи бараат помал капитал од големите станови.

Сепак, конечната одлука треба да се темели на реална куповна цена, веројатна кирија, потребни поправки, даночни обврски и можноста станот да остане неиздаден.

На македонскиот пазар, каде што огласените цени во делови од Скопје веќе надминуваат 2.500 евра за квадрат, прашањето не е само колку чини станот, туку колку пари навистина може да заработи.

Извори: Агенција за катастар на недвижности, Nedviznosti, Oglasy, Denar.mk. Пресметките се илустративни и не претставуваат гарантиран инвестициски принос.