Пописот од 2021 година регистрирал 307.187 ненаселени станови, а од 2020 до 2025 година биле издадени одобренија за изградба на уште 49.884. Во исто време, цените растат, отворајќи го прашањето: колку од становите што ги имаме и ги градиме навистина им се достапни на луѓето што бараат дом?
Слично прашање се поставува и во Европа. Шпанија има милиони празни домови, Франција ги оданочува дел од долго ненаселените станови, а Ирска нуди десетици илјади евра за нивна обнова. Нивните искуства покажуваат дека за станбениот пазар е пресудно каде се наоѓа имотот, во каква состојба е и дали сопственикот воопшто го нуди за живеење.
Македонскиот попис од 2021 година регистрирал 839.174 станови, од кои 307.187 биле ненаселени, односно 36,6 проценти. Тоа е потврдена бројка на Државниот завод за статистика, но се однесува на состојбата во 2021 година.
Поскапувањето, пак, продолжува. Според податоците на Народната банка што ги пренесува „Блумберг Адрија“, во третиот квартал од 2026 година индексот на цените на становите во Скопје бележи годишен раст од 10,3 проценти. Притоа, овој индекс ги следи огласените цени во главниот град, а не реализираните продажби во целата земја.
И покрај големиот број ненаселени станови, продолжува издавањето одобренија за нова станбена изградба. Од 2020 до 2025 година биле одобрени вкупно 49.884 стана: 6.210 во 2020, 11.946 во 2021, 7.002 во 2022, 7.865 во 2023, 8.367 во 2024 и 8.494 во 2025 година. Од нив, 22.878, односно околу 46 проценти, се во Скопскиот Регион. Одобренијата покажуваат колкав обем на изградба е планиран, но не значат дека сите станови се започнати или завршени.
Според податоците на Државниот завод за статистика, индивидуалните сопственици во 2025 година завршиле 2.518 стана, речиси исто колку во 2024 година, кога биле завршени 2.512. Вредноста на градежните работи што ги извршиле изнесувала 16,2 милијарди денари, односно околу 264 милиони евра.
Разликата меѓу индивидуалната и компаниската станбена изградба е особено видлива во големината на становите. Просечната корисна површина кај индивидуалните сопственици изнесувала 127,3 квадратни метри, а кај компаниите 75,2 квадрата — разлика од 52,1 квадратен метар по стан.
Индивидуалните сопственици граделе вкупно 2.113 објекти, а завршените 2.518 стана имале вкупна површина од 320.404 квадратни метри. Во оваа бројка се вклучени и 92 стана во викенд-куќи, со вкупна површина од 11.114 квадрати.
Затоа националниот број ненаселени станови и растот на скопските цени не се две мерки за ист пазар. Празна куќа во место од кое луѓето се иселуваат не е реална замена за стан близу работа, училиште и јавен превоз. А стан во Скопје што сопственикот не сака да го продаде или изнајми постои во станбениот фонд, но не и во понудата од која избираат семејствата.
Шпанските податоци особено јасно ја покажуваат оваа разлика. Пописот од 2021 година евидентирал околу 3,84 милиони празни живеалишта, или 14,4 проценти од вкупниот фонд. Дури 45 проценти од нив се наоѓале во општини со помалку од 10.000 жители, во кои живееле само 20,3 проценти од населението. Големите градови со над 250.000 жители, пак, имале само 10,5 проценти од сите празни домови во земјата.
Со други зборови, голем дел од неискористените квадратни метри се на места каде што побарувачката е послаба. Нивното постоење не може автоматски да го намали притисокот врз становите во економските центри.
Важен е и начинот на броење. Шпанскиот завод за статистика користел податоци за потрошувачката на електрична енергија: како празни ги класифицирал живеалиштата без договор за снабдување или со потрошувачка под утврдениот минимален праг. Тоа е поинаков пристап од обичното утврдување дали некој има постојано живеалиште на адресата.
Франција, пак, одделно ги брои празните живеалишта и оние што се користат како втор дом или повремено сместување. Според прелиминарната процена на францускиот статистички институт ИНСЕЕ, на почетокот на 2026 година земјата, без Мајот, имала околу 2,9 милиони празни живеалишта, односно 7,6 проценти од фондот. Дополнително, околу 3,8 милиони биле втори домови или живеалишта за повремена употреба.
Затоа македонските 36,6 проценти, шпанските 14,4 и француските 7,6 проценти не треба да се претворат во едноставна ранг-листа. Се разликуваат годините, изворите и категориите. За споредбата да биде прецизна, прво мора да се утврди што секоја земја подразбира под „празен стан“.
Ниту цените низ Европа се движат еднакво. Според Евростат, во вториот квартал од 2026 година станбените недвижности во ЕУ поскапеле за 4,7 проценти во однос на истиот период претходната година. Но додека Португалија забележала раст од 16,5 проценти, во Франција имало пад од 0,8 проценти. Националниот просек, исто така, може да прикрива големи разлики меѓу градовите и регионите.
Дел од европските држави затоа се обидуваат да влијаат врз користењето на постојниот имот.
Во одредени француски општини со изразен станбен притисок, за ненаместено живеалиште што е празно најмалку една година се плаќа посебен данок. Според правилата што важат за 2026 година, стапката е 17 проценти во првата година на оданочување и 34 проценти во следните. Основицата е катастарската вредност за изнајмување, а не продажната вредност на станот.
Постојат и исклучоци, меѓу другото за имот што бара големи работи за да стане погоден за живеење или што се нуди по пазарна цена, но не наоѓа купувач или закупец. Така се прави разлика меѓу намерното оставање употреблив стан празен и имот што сопственикот реално не може да го стави во употреба.
Ирска користи и финансиски поттик. Програмата за обнова на празни недвижности нуди до 50.000 евра за претворање ненаселен објект во постојан дом или имот за изнајмување. За објект што е утврден како запуштен, поддршката може да достигне 70.000 евра. Меѓу условите се недвижноста да биде празна најмалку две години и да е изградена пред 2008 година.
Овие мерки имаат различна цел: данокот го зголемува трошокот за држење употреблив имот празен, а грантот помага кога пречката е скапата обнова. Самото нивно постоење, сепак, не е доказ дека ја решиле кризата со достапноста на домувањето.
За Македонија, првиот чекор би бил да се утврди што стои зад пописната бројка. Колку од ненаселените станови се во места со силна побарувачка? Колку се употребливи, колку бараат реконструкција, а колку се предмет на нерешено наследство? Колку се користат повремено, а колку со години не се нудат ниту за продажба ниту за закуп?
Од пописот не може да се заклучи ниту колкав дел од денешните купувачи се инвеститори, иселеници или домаќинства што го купуваат својот прв дом. Без такви податоци, објаснувањето дека цените ги креваат „дијаспората“ или „купувачите со готовина“ останува недоволно измерено.
