Во категоријата со зголемен ризик се најдоа уште неколку европски градови – Женева со 1,12 и Лисабон со 1,04. Лисабон е особено интересен бидејќи ризикот значително се зголемил во последната година.

Следува групата со умерен ризик, во која UBS ги вбројува:

Амстердам – 0,95

Мадрид – 0,86

Франкфурт – 0,64

Минхен – 0,61

Милано – 0,50.

Од друга страна, Париз (0,33) и Лондон (0,32) се во категоријата со низок ризик.

Зошто цените стануваат проблем?

Еден од најголемите проблеми е достапноста на становите. UBS пресметува дека во повеќето анализирани градови годишниот трошок за купување нов стан од 60 квадратни метри, со камати и одржување, надминува 40% од бруто приходот на високообразован/висококвалификуван работник.

Во некои градови разликата меѓу купување и изнајмување е особено голема. UBS ги издвојува Минхен, Хонгконг и Сиднеј, каде трошокот за сопствено домување е значително над трошокот за кирија.

Лисабон – пример за пазар кој брзо се загрева

Лисабон е еден од најинтересните европски случаи. Реалните цени на становите таму во последната деценија растеле во просек за речиси 7% годишно, најбрзо од анализираните градови, а од средината на 2025 година пораснале за уште околу 10%.

Но, UBS забележува и промени што би можеле да го ограничат понатамошниот раст: Лисабон станува сè понедостапен, растот на кириите запрел, а побарувачката делумно се префрла кон поевтини подрачја надвор од градот.

Цирих – цените растат многу побрзо од приходите

Во Цирих, реалните цени на недвижностите за 20 години се зголемиле за речиси 140%, додека кириите пораснале околу 40%, а приходите на домаќинствата околу 30%.

Особено е впечатлив односот меѓу цената на недвижноста и киријата: според UBS, потребни се околу 46 години кирија за да се достигне куповната цена на недвижноста – највисок сооднос меѓу анализираните градови.

А што се случува во Франкфурт и Минхен?

Тука приказната е поинаква. Иако станбениот пазар останува под притисок од недостиг на станови и високите трошоци за изградба и финансирање, реалните цени во Франкфурт се речиси 25% под врвот од 2021 година.

И во Минхен цените се намалиле, а UBS оценува дека ризикот е умерен. Посериозно закрепнување на пазарот на сопствени станови, според анализата, би барало подобра економска доверба или пониски трошоци за финансирање.

Лондон: скап, но со низок ризик од балон

Иако Лондон има хроничен недостиг на станови и високите кирии остануваат проблем, реалните цени на домовите се повеќе од 15% под нивото од 2021 година.

Затоа UBS го ставил градот во категоријата со низок ризик од балон.

UBS не предвидува дека цените мора да паднат, ниту кажува кога би можело да дојде до корекција. Индексот укажува на нерамнотежи – односот меѓу цените, приходите и кириите, кредитирањето и понудата.

Според UBS, пазарите со висок ризик во 2021 година подоцна бележеле просечен реален пад на цените од околу 15%, но тоа не значи дека истиот исход автоматски ќе се повтори. Камати, расположение на инвеститорите и зголемување на понудата можат да бидат фактори што ќе предизвикаат корекција.