Македонскиот банкарски систем сè повеќе е изложен на движењата на пазарот на недвижности. Кога голем дел од кредитната изложеност на банките е поврзан со станбени и комерцијални објекти, растот на цените може да изгледа како знак на економска активност и сигурност. Но, ако пазарот влезе во фаза на корекција, истиот сектор може да стане извор на ризик за банките, градежништвото, компаниите и домаќинствата.

Предупредувањето не доаѓа од шпекулации на пазарот, туку од проценките на Меѓународниот монетарен фонд (ММФ). Во извештајот за Македонија за 2026 година, ММФ посочува дека изложеноста на банките кон станбени и комерцијални недвижности изнесува околу 70 проценти од вкупните кредити. Станува збор за висока концентрација што ја прави стабилноста на банкарскиот систем чувствителна на состојбите во еден економски сектор.

Речиси идентична оценка има и Светската банка во својот Редовен економски извештај за Западен Балкан – есен 2026, објавен на 23 октомври.

Податокот на ММФ не значи дека 70 проценти од кредитите се станбени хипотеки или дека сите се непосредно загрозени. Станува збор за поширока изложеност кон недвижностите, а не за една единствена категорија кредити. Но, токму ширината на таа изложеност го отвора прашањето колку е диверзифициран ризикот на банките и колку се подготвени доколку пазарот на недвижности почне да се движи во спротивна насока.

Растот на цените и кредитите ја зголемува изложеноста

Последните податоци покажуваат дека кредитирањето и цените на недвижностите растат со високи стапки. Според ММФ, вкупниот кредитен раст во февруари 2026 година изнесувал 12,6 проценти на годишно ниво. Кредитирањето на домаќинствата, особено станбените кредити, пораснало за 16,1 процент, додека кредитирањето на компаниите се зголемило за 14,3 проценти.

Во истиот период, ММФ регистрира и силен раст на цените на станбените недвижности, кој во извештајот е проценет на околу 25 проценти. Тоа е значително забрзување што ја наметнува дилемата дали растот на цените е поддржан од реалните приходи, побарувачката и економските можности на граѓаните.

Кога цените растат, се зголемува и вредноста на недвижностите што служат како обезбедување за кредитите. Тоа на банките им дава поголема сигурност во случај на проблем со отплатата. Но, таа сигурност се потпира на претпоставката дека вредноста на имотот ќе остане висока.

Тука се наоѓа суштинскиот ризик. Ако цените почнат да паѓаат, вредноста на обезбедувањето може да се намали токму во моментот кога на дел од должниците ќе им стане потешко да ги отплаќаат обврските. Во таква ситуација, недвижноста што требало да биде гаранција за кредитот може да не ја покрива во целост изложеноста на банката.

Како падот на цените може да се прелее во банките?

Падот на цените на становите не значи автоматски банкарска криза. За да се појави сериозен проблем, обично треба истовремено да се влошат повеќе фактори: да се намалат приходите на домаќинствата, да порасне невработеноста, да се зголемат доцнењата во отплатата и да падне вредноста на недвижностите што служат како обезбедување.

Но, ако неколку од овие процеси се случат истовремено, последиците можат да се прошират низ целата економија.

Банките би морале да издвојуваат повеќе средства за покривање на потенцијалните загуби од кредитите. Тоа може да ја намали нивната профитабилност и да ги направи повнимателни при одобрувањето нови заеми.

Градежниот сектор, пак, би се соочил со послаба побарувачка, потешка продажба на станови и можен застој на новите инвестиции. Последиците би ги почувствувале и компаниите што зависат од продажбата на недвижности, како и поврзаните дејности – од производството и транспортот на градежни материјали до занаетчиските услуги.

Домаќинствата што купиле станови со кредити би можеле да се најдат во неповолна позиција. Доколку пазарната вредност на нивниот имот падне, а приходите не растат со исто темпо, нивната финансиска сигурност би се намалила. Ова особено се однесува на оние што се задолжиле во период на високи цени и голем дел од семејниот буџет го издвојуваат за месечната рата.

Оттука, ризикот не е само прашање на банките и нивните биланси. Тој се однесува и на стабилноста на семејните буџети, инвестициите и економската активност.

Народната банка веќе ги заострува правилата

Народната банка не ги игнорира ризиците. ММФ наведува дека македонската централна банка ги заостри макропрудентните мерки за станбеното кредитирање, кои почнаа да се применуваат од 1 декември 2025 година. Меѓу мерките е намалувањето на максималниот однос меѓу износот на кредитот и вредноста на недвижноста – таканаречениот ЛТВ-показател – од 85 на 75 проценти, со исклучок за купувачите на прв дом. Кај денарските кредити, ограничувањето на односот меѓу вкупните месечни обврски и приходите е намалено од 55 на 50 проценти, а кај кредитите со валутна компонента – од 50 на 45 проценти.

Дополнително, Народната банка го зголеми контрацикличниот заштитен капитален слој, кој треба да им помогне на банките да создадат поголем капитален простор во периоди на кредитен раст и да имаат дополнителна заштита кога условите ќе се влошат.

Овие мерки покажуваат дека регулаторот ја препознава потребата од ограничување на прекумерното задолжување и зајакнување на отпорноста на банките. Но, тие отвораат и пошироко прашање: дали постојните механизми се доволни ако евентуалната корекција на пазарот биде посилна и подолготрајна од очекуваното?

ММФ предупредува, но не најавува банкарска криза

Важно е да се нагласи дека проценката на ММФ не е најава за неизбежен колапс на пазарот на недвижности или на банкарскиот систем. Напротив, Фондот оценува дека банките во Македонија се добро капитализирани, ликвидни и профитабилни, а нефункционалните кредити остануваат на ниско ниво. Стрес-тестовите на надлежните институции покажуваат дека системските ризици засега се ограничени и дека банкарскиот сектор има капацитет да издржи неповолни сценарија.

Но, ММФ истовремено нагласува дека високата изложеност кон недвижностите бара внимателно следење. Ако притисоците продолжат, може да бидат потребни и дополнителни мерки.

Оваа разлика е суштинска: стабилноста на банките денес не е гаранција дека концентрацијата на ризик нема да стане проблем утре. Особено ако кредитирањето продолжи брзо да расте, а цените на недвижностите се оддалечат од реалните финансиски можности на граѓаните и компаниите.

Клучното прашање е колку е подготвен системот за пад на цените

За да се процени реалната отпорност на банкарскиот систем, не е доволно да се знае колкав е вкупниот удел на изложеноста кон недвижности. Потребни се и подетални податоци: колкав дел од кредитите е директно наменет за купување станбен или деловен простор, колкав дел е обезбеден со хипотека, колкава е просечната вредност на кредитот во однос на имотот и како се движат нефункционалните станбени кредити.

Особено важно е да се знае како би се однесувале банките во сценарио во кое цените на недвижностите би паднале за 10, 20 или 30 проценти, а истовремено би се зголемил бројот на должници што доцнат со отплатата. Овие проценти се хипотетички сценарија, а не прогноза за движењето на пазарот. Но, резултатите од ваквите пресметки би покажале колкав е капацитетот на банките да ги апсорбираат загубите.

Од Народната банка треба да се побара и објаснување дали стрес-тестовите ги опфаќаат заедничките ефекти од падот на цените, намалената платежна способност на домаќинствата и послабата активност во градежништвото.

Проблемот не е само во тоа дали банките имаат доволно капитал за да преживеат евентуална корекција. Важно е и дали можат да продолжат да ја финансираат економијата без нагло затворање на кредитниот вентил за домаќинствата и компаниите.

Високата изложеност кон недвижностите не значи дека македонскиот банкарски систем е пред криза. Но, значи дека неговата стабилност во значителна мера зависи од состојбата во еден сектор. А кога цените растат брзо, кредитите се зголемуваат и голем дел од банкарските ризици се поврзани со ист вид имот, претпазливоста не е песимизам, туку неопходна економска политика.